Обмен доли в квартире на квартиру

Содержание

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Обмен доли в квартире на квартиру

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

3 886 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Как обменять долю на квартиру

Обмен доли в квартире на квартиру

К сожалению, даже близкие родственники не всегда могут ужиться под одной крышей. Иногда ситуация накаляется на столько, что единственным разумным выходом из положения является разъезд.

Но как разъехаться в том случае, если квартира находится в общей долевой собственности. Как обменять долю на квартиру и возможно ли это в принципе? Давайте попробуем разобраться в этом вопросе более подробно.

Какой бывает собственность на долю в квартире

Для того чтобы понять можете ли вы каким-то образом обменять долю на квартиру, нужно сначала выяснить, а что же вам собственно принадлежит. Дело в том, что собственность на квартиру может быть разной – совместной и долевой. Первый случай является наиболее частым.

Такой вид собственности возникает, например, когда квартира приобретена в браке. Доли у супругов фактически не выделены и в случае развода, определить, на что каждый из них имеет право, практически невозможно.

Но существует и общедолевая собственность, когда у каждого собственника имеется свидетельство, где указано, какая же именно доля в собственности на квартиру ему принадлежит, например, ½ или ¼ и так далее.

Такая доля считается выделенной и вот с ней-то и можно, в отличие от первого случая производить всевозможные манипуляции, например, продать, подарить или обменять. Хотя, как показывает практика, сделать это бывает довольно непросто.

Как обменять долю на квартиру

А действительно – как? И на что ее можно обменять? Поскольку подавляющее большинство обменов жилплощади у нас происходит путем продажи, то давайте и будем говорить об этом, наиболее реальном варианте. Итак, допустим, вам принадлежит ¼ доля в общей квартире, и вы хотели бы обменять ее на отдельное жилье. Можно ли это сделать?

С точки зрения закона никаких препятствий для того чтобы продать свою долю в квартире нет. Другой вопрос, что найти реального покупателя на нее вряд ли возможно.

Поэтому, если вы действительно хотите обменять долю на квартиру, единственным разумным решением в данном случае было бы мирно договориться с остальными собственниками о продаже всей квартиры целиком, а уж затем, каждый может получить свою долю, выраженную в денежном эквиваленте и приобрести на нее отдельное жилье. Если, конечно, этой суммы хватает на его приобретение. Но квартиры, как и их рыночная стоимость бывают разными.

С другой стороны, если сумма не слишком велика и для приобретения полноценного жилья ее не хватает, вполне возможно, что ее хватит на внесение первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита. Как бы там ни было, такой вариант возможен, только при условии согласия всех остальных собственников на продажу общей квартиры.

Существует и еще один вариант. Продать свою долю на квартиру стороннему покупателю практически невозможно, но ведь можно предложить остальным сособственникам выкупить ее, вместе или по отдельности. Тем более, что они и так имеют преимущественное право по выкупу вашей доли.

Такой вариант вполне реален, особенно в тех случаях, когда собственников в квартире не слишком много, например, 2 или 3. Подобная сделка является, безусловно, взаимовыгодной.

Тот, кто приобретает, например, ½ долю на квартиру, становится ее единоличным владельцем, а та сторона, которая продает свою долю, получает желаемую свободу и возможность приобретения отдельного жилья.

Как обменять долю на квартиру между родственниками в разных квартирах

Довольно распространенный случай, когда, например, кто-то из родственников хочет съехаться между собой, но им принадлежат равные доли в различных квартирах или даже в разных городах.

Существует наиболее простой способ решения данной проблемы – два договора дарения. Договор дарения не потребует согласия остальных сособственников квартир, которое необходимо в случае продажи своей доли стороннему лицу.

Вы просто дарите друг другу доли в разных квартирах и совершаете переезд ко всеобщему удовольствию.

Что потребуется, чтобы обменять свою долю на квартиру

Итак, надеемся, основной принцип обмена и продажи долей вы уже поняли, а теперь давайте рассмотрим весь алгоритм более подробно.

Если вы хотите обменять свою долю на квартиру, первое, что вам нужно сделать, это уведомить о своем решении остальных владельцев и предложить им выкупить вашу долю по определенной цене. Для этого вам нужно обратиться к нотариусу и оформить соответствующее уведомление, в котором нужно подробно расписать, на каких условиях вы предлагаете остальным выкупить вашу долю.

Такое уведомление должно быть составлено в таком количестве экземпляров, сколько имеется в квартире остальных совладельцев. Иными словами, если кроме вас в квартире имеется еще три собственника, то и уведомлений тоже должно быть три. Такое уведомление желательно не вручать лично, а отправить ценным письмом с вложенной описью.

В этом случае, у вас на руках будет подтверждение о том, что вы действовали строго в соответствии с законом. Для ответа вашим близким отводится ровно 30 дней. Если в течение этого времени вы не получаете от них согласия на выкуп вшей доли, тот имеете полное право продавать ее третьим лицам.

Имейте в виду, что это должно быть сделано на тех же условиях, которые вы предлагали остальным сособственникам квартиры. Продажная цена вашей доли также должна быть такой же или выше, но никак не меньше.

Источник: http://www.jurist-center.ru/obmenjat_dolju_na_kvartiru.html

Обмен долями между родственниками: способы, сколько стоит и налоги

Обмен доли в квартире на квартиру

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве.

Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки.

Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру.

Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится.

Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса.

Взаиморасчеты по сделке обмена

Если доли в квартирах не равнозначны по стоимости, один из родственников совершает доплату. Размер доплаты и порядок ее передачи прописывается в договоре мены.

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса. Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Скачать договор мены долями в квартирах (образец)

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Предварительно составляется проект договора мены, в который, по усмотрению сторон, вносятся изменения.

Нотариус вправе затребовать предоставление иных документов, которые не нужны для самой регистрации, но важны для составления и удостоверения договора: чеки об оплате коммунальных услуг, справку о прописанных в квартире лицах и др.

При необходимости подготавливается согласие супругов на сделку или отказы от совладельцев. Наличие зарегистрированных ограничений нотариус проверит самостоятельно.

Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общедолевой собственности

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Обмен долями между родственниками 2021: способы, образцы и налоги

Обмен доли в квартире на квартиру

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Особенности обмена долями в квартире: как происходит мена между родственниками?

Обмен доли в квартире на квартиру

Ошибка полагать, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в собственности гражданина. На самом деле это далеко не так.

Обменять можно даже часть жилого помещения, главное быть его непосредственным собственником и выполнить еще ряд требований установленных законодательством. Поговорим о том, как правильно осуществить данную процедуру и какие есть нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, можно ли поменять ипотечную недвижимость, поменять старое жилье на новостройку или совершить междугородний обмен жилплощадью.

О возможности

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Какими законами регламентируется?

Все сделки в отношении жилого и нежилого имущества регламентируется Гражданским кодексом. Это нормативно-правой акт регламентирует не только основные этапы осуществления процедуры, но также основные нюансы, связанные с обязанностями сторон.

В Гражданском кодексе отражены два основных виды договора, посредством которых можно осуществить отчуждение части недвижимости путем обмена. Так, это договор мены, который регламентирован статьей 567 и договор купли-продажи в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Данные нормы права рассказывают основные особенности осуществления сделки.

О том, можно ли обменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также об особенностях оформления договора мены квартиры на дом с земельным наделом, можно узнать на нашем сайте.

Нужно ли согласовывать с другими собственниками?

Конечно же. Продать часть имущества можно только после того, как заручилитесь согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена, они получают приоритетное право осуществить сделку.

То есть, родственники могут купить часть имущества по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения, то можно распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Способы

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к соглашениюу мены нет такого доверия, как к купле-продаже.

Распространенность последнего способа заключения сделки позволяет быть уверенным в том, что обмен состоится в соответствии с законом и в случае неисполнения обязанностей, может быть оспорен в суде.

https://www.youtube.com/watch?v=5LD41rzhdLQ

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также можно задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда продадите свою часть недвижимости. После этого выкупите желаемую недвижимость у риелтора, отдав вознаграждение за содействие.

С чего начать?

Прежде, чем осуществит сделку, необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части.

Для этого необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц, получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что оплачены квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь можно осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Куда обратиться?

Теперь можете заняться поиском покупателя или обменщика. Понравившийся вариант можно найти самостоятельно в объявлениях или же обратившись в риелторскую контору.

После этого, обговорив все детали сделки с оппонентом заключается договор.

Сделать это возможно как в нотариальной конторе, так и самостоятельно, не пользуясь услугами юристов. Но будьте готовы к тому, что если одна из сторон не выполнит свои обязательства, то не сможете защитить свои права в судебной инстанции.

Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:

  • документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
  • документ-выписка из БТИ;
  • документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.

Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.

После этого документы передаются в Росреестр где уже официально оформляется осуществленная гражданами сделка.

Сроки и стоимость оформления

Оформить право собственности можно в срок от трех дней до десяти рабочих суток. Как правило, срок варьируется от сложности сделки, наличия праздничных дней, а также правильности предоставленных вами документов.

Если не донесли ту или иную бумагу, дается дополнительное время на устранение ошибок, а значит, срок увеличивается. Величина стоимости оформления права собственности на новое имущество варьируется в зависимости от суммы сделки.

Для проведения сделки необходимо оплатить налог в размере 13 процентов. Для граждан – не резидентов нашей страны процент налога составит 20.

Отказывают в оформлении в случае, если предоставленные вами бумаги не соответствуют действительности и по факту вы не являетесь собственником.

Также не имеете право отчуждать имущество в обычном порядке если не достигли соглашения с другими собственниками. Для этого существует судебный порядок.

Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.

Особенности и нюансы

Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными.

Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут осуществить доплату. Она составит установленную собственником сумму.

Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.

Как лучше осуществить процедуру между родственниками?

Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.

Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.

Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.

Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/doli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.