Квартира в ипотеке и развод как делить

Содержание

Как при разводе разделить квартиру, взятую в ипотеку до брака

Квартира в ипотеке и развод как делить

Один из наиболее распространенных способов решить жилищный вопрос – оформление ипотеки. Выплаты по ипотечному кредиту растянуты во времени, что нужно учитывать, вступая в гражданско-правовые отношения. Оформив ипотеку на квартиру в добрачный период, в 2021 году при разделе имущества после развода могут возникнуть определенные трудности.

О правах обоих супругов

Раздел имущества супругов после развода зависит от многих факторов. Основные из них – время приобретения имущественных ценностей, наличие/отсутствие у пары детей, когда появилось право собственности на имущество.

Большинство российских граждан уверены, что приобретенное до вступления в брак имущество автоматически достается тому, кто его покупал (ст.36 СК РФ). Однако, если предстоит раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, надо знать некоторые нюансы.

Если одни из супругов до брака обзавелся жильем, еще до свадьбы выплатил кредит в полном объеме и оформил право собственности на квартиру, то в случае развода при разделе имущества супругов квартира на законном основании отойдет ему.

Но выплачивать ипотеку приходится годами и часто долг погашается уже во время совместного проживания, после свадьбы.

В такой ситуации после погашения ипотечного кредита приобретенное жилье по закону считают совместно нажитым имуществом и при разводе деление его производится по этому принципу, согласно ст.34 СК РФ.

При расторжении брака и разделе имущества супругов относительно купленной в ипотеку квартиры могут приниматься такие решения.

1. При погашенном кредите и оформленном праве собственности на жилье.

  • Квартиру признают собственностью супруга, на которого был оформлен ипотечный заем.
  • Поделят равными долями 50/50.
  • Раздел квартиры будет произведен в разных долях, в зависимости от внесенных каждым супругом средств в оплату долга и ряда других факторов.

2. Если решено развестись, а ипотека не погашена, могут быть следующие варианты решения проблемы.

  • Признание невыплаченного остатка личным долгом одного из разводящихся. При этом он обязуется произвести компенсацию выплат по кредиту второму супругу.
  • Разводящаяся пара договаривается совместно выплачивать кредит, и после его погашения разделить квартиру в равных долях.
  • Провести реструктуризацию ипотечного займа, по итогу которой его разделят и каждый из супругов будет выплачивать свою часть. В дальнейшем жилплощадь будет поделена между ними в соответствии с действующим законодательством.

Как делятся квартиры в новостройках

При разделе ипотечной квартиры в возводимых домах возникают определенные трудности.

Если объект не сдан в эксплуатацию, то по факту и делить нечего, поскольку жилплощадь юридически не оформлена и признать право собственности на нее нельзя.

Однако по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию второй супруг вправе требовать компенсацию за понесенные расходы при выплате кредита в период проживания в браке.

Если у разводящейся пары есть дети, как делить ипотеку

При разделе имущества супругов, имеющих общих детей, учитываются многие факторы. Это касается и приобретенного по ипотечному кредиту жилья.

Если право собственности на квартиру оформлено на супруга еще до заключения брака, то наличие детей не оказывает никакого влияния на ее раздел. Квартира после развода остается собственностью того, на кого она была оформлена. Однако следует отметить момент относительно проживания детей.

Если после расторжения брака родителей они переезжают в жилье, уступающее по параметрам данной квартире, суд может вынести решение о возможном проживании детей в купленной по ипотеке квартире до достижения ими совершеннолетнего возраста.

Соответственно, с ними будет разрешено проживать и супругу, с которым остались дети после развода.

Если при погашении ипотека был использован материнский капитал, квартиру разделят равными долями между всеми членами семьи, независимо от размера других средств, вносимых сторонами.

В ситуации, когда кредит гасился во время совместного проживания, но без использования материнского капитала, квартиру делят по стандартной законной схеме – равными долями между обоими супругами, либо одному из них компенсируются денежные затраты по выплате кредита.

Как не потерять жилье после развода

Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.

В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:

  • заключить брачный контракт;
  • составить соглашение о разделе имущества супругов.

В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ).

Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем.

Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.

Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.

  • Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
  • Необходимо указать собственника имущества.
  • Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.

Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.

Если ипотеку оформил военнослужащий

Если для покупки квартиры использовался ипотечный кредит по программе для военнослужащих, при ее разделе предусмотрены особые правила. Это обусловлено тем, что во время службы в рядах ВС России ипотеку выплачивает Минобороны. Поэтому после развода при разделе имущества супругов на квартиру вторая половина не может претендовать.

Однако следует знать следующее.

  1. При увольнении из рядов Вооруженных сил до погашения долга оставшиеся средства гражданин должен вносить сам, то есть средства будут браться из общего бюджета семьи. При таком положении вещей второй супруг вправе требовать компенсацию за вносимый остаток средств по ипотеке.
  2. При использовании материнского капитала для погашения ипотечного кредита раздел жилплощади производится равными долями между всеми членами семьи.

При вступлении в брак необходимо предусмотреть возможные ситуации по разделу имущества, если вдруг семейные отношения не сложатся.

Чтобы не потерять жилье, следует учитывать, что даже при оформленной до брака квартире в ипотеку, в 2021 году она может быть признана совместно нажитым имуществом.

Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок, лучше обратиться к помощи специалиста: адвокат в Санкт-Петербурге проконсультирует по вопросу, поможет составить необходимые документы и будет отстаивать интересы клиента на всех этапах ведения дела.

Источник: https://sstumanov.ru/kak-pri-razvode-razdelit-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku-do-braka/

Раздел ипотечной квартиры при разводе, как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Квартира в ипотеке и развод как делить

23 862 просмотров

Одним из наиболее распространенных вариантов улучшения жилищных условий семьи является приобретения жилого помещения на условиях ипотечного кредитования.

Приобретенная таким образом недвижимость становится общей собственностью партнеров по браку.

А при разводе права на ипотечную квартиру также должны быть разделены надлежащим образом с учетом требований закона и прав каждого из супругов на свою долю в общем имуществе. Рассмотрим, как оформить раздел квартиры при разводе.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку, при разводе?

Если жилое помещение приобретается супругами за счет собственных средств, варианты его раздела будут зависеть только от особенностей правового статуса, определенного при заключении договора купли-продажи.

По общему правилу, на квартиру распространяется правовой режим совместной собственности, при котором распоряжение жильем будет осуществляться лишь по общему решению владельцев.

При оформлении ипотечного кредитования характер правоотношений будет совершенно иной:

  • партнеры приобретают не только общее право собственности на жилое помещение, но и общие обязательства по погашению кредитного долга;
  • при оформлении кредита возникшее право существенно ограничивается в результате установления ипотечного залога в пользу банка;
  • распоряжение квартирой до момента погашения долга по кредитному обязательству невозможно без получения согласия банка.

При оформлении ипотеки через органы Росреестра регистрируется залог в пользу банка. Установление залога подтверждается выпиской из ЕГРН, а его действие длится до момента полного погашения денежного обязательства по ипотечному кредиту.

Раздел имущества при расторжении брачных отношений также является одной из форм распоряжения недвижимостью. Поэтому возможность определить права супругов после развода на ипотечную квартиру будет существенно ограничена наличием залога.

Проще говоря, раздел ипотечного жилья в прямой форме без согласия банка недопустим.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами

С учетом положений законодательства и, исходя из практики правоприменения, существуют следующие варианты решения раздела ипотечного жилья:

  1. Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности.
  2. Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков.
  3. Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами.
  4. Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по общим правилам раздела имущества.

Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.

Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами.

В этом случае может возникать ситуация, когда текущие платежи по ипотечному кредиту не будут своевременно оплачиваться. Когда разрешить спор миром не удастся и кому-то из супругов придется подавать иск в суд о разделе имущества, включая ипотечную квартиру.

При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.

Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.

Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора.

Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.

Если есть дети

Если в семье есть ребенок, его интересы будут учитываться судом при определении доли между супругами. При получении ипотечных средств на приобретение жилья ребенок не является участником сделки. Так как созаемщиками по ипотечному договору выступают только совершеннолетние граждане, а оформление жилья на детей не является обязательным требованием кредитного соглашения.

Однако после покупки жилого помещения несовершеннолетние дети подлежат регистрации по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества.

Даже если партнеры смогут получить согласие банка на отчуждение квартиры, наличие прописанного ребенка существенно осложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечная квартира с прописанным ребенком может быть продана только в случае, если в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретенное иное жилое помещение или же он будет прописан по месту жительства кого-либо из родителей, с кем останется после развода.

Не исключены ситуации, когда суд по заявлению супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, примет решение об увеличении его доли.

В случае с ипотечной квартирой это может быть выражено следующим образом:

  • при принятии решения об индивидуальном гашении кредита равными частями платеж супруга, с кем остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
  • при продаже квартиры доля из оставшихся после ее продажи средств может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.

Причинами, которые могут повлечь указанные последствия, могут выступать:

  • острая нуждаемость супруга, воспитывающего ребенка, в улучшении жилищных условий;
  • отсутствие дохода по уважительной причине у родителя, с кем остается ребенок (болезнь, отпуск по уходу за ребенком).

Квартира, первоначальный взнос продавцу/строителю которой был сделан с использованием средств материнского капитала, в части суммы такового взноса разделу не подлежит.

Такая квартира после приобретения должна быть зарегистрирована в равных долях на имя детей и родителей.

Если собственник муж

Не имеет никакого значения, кто является собственником ипотечной квартиры, приобретенной в период брака и кредит за которую так же выплачивался при наличии официальных семейных отношений.

Купленная в ипотеку квартира может быть оформлена как на мужа, так и на жену, но это – последнее, на что обращает внимание суд.

Ключевое значение при разделе оформленной на мужа ипотечной квартиры будут иметь следующие факты:

  • на какие средства был сделан первоначальный взнос – на общие деньги или же личные средства мужа;
  • за счет каких средств выплачивался кредит, в том числе досрочно.

Со вторым пунктов больше всего проблем.  Часто семье помогают родственники или родители супругов. Конечно же, списать из общего имущества разовую помощь родителей на 1-2 платежа едва ли получится.

Но если, допустим, родители мужа дали ему сразу 200 000 рублей, которые он внес в счет погашения долга – разделу эта часть подлежать не будет.

Поэтому при разделе ипотечной квартиры между супругами куда более важно, кто платил за кредит и как, чем прописанный в документах собственник жилья.

В период брака

Супруги не лишены права разделить ипотеку в браке, поделив как саму недвижимость, так и общий долг по ней.

Закон допускает раздел имущества супругов без развода и непосредственно в браке. Это может быть вызвано значительно ухудшившимися отношениями мужа и жены, не желающими в дальнейшем тратить время и деньги на судебные тяжбы.

Важно понимать, что разделить ипотеку – это значит поделить и сам кредит, и недвижимость. Формально супругам никто не мешает разделить, например, жилье, а кредит оставить за кем-то одним – но такое на практике бывает крайне редко.

Тем более что по большинству ипотечных кредитов, взятых в браке, и муж, и жена проходят созаемщиками.

Поэтому правила раздела ипотеки в браке ничем не отличаются от особенностей ее раздела при разводе или после развода.

Купленную через ипотеку до брака

Любые имущественные активы, принадлежавшие гражданам до официального вступления в брак, являются их личной собственностью и не подлежат разделу в случае прекращения брачных отношений.

Данное правило распространяется и на ипотечное жилье, так как заемщиком по кредиту будет выступать только один из партнеров.

Из указанного правила есть ограничения, связанные с участием второго супруга в расходах по несению кредитных обязательств.

В этом случае нужно учитывать следующие обязательства:

  • в процессе семейных отношений правовой статус личной собственности может быть изменен по обоюдному согласию обоих супругов, в том числе путем заключения брачного контракта или добровольного соглашения;
  • если исполнение кредитного обязательства осуществляется за счет совместных средств партнеров, через суд можно определить доли обоих супругов, даже если приобретение жилья в кредит состоялось до брака;
  • если ипотека была взята на приобретение квартиры по договору долевого строительства, суд будет учитывать дату фактической передачи жилья в собственность граждан и если момент передачи произойдет уже после заключения брака – такое имущество будет признано общим.

Как правило, раздел личной собственности граждан допускается только в исключительных случаях. Для принудительного раздела жилого помещения необходимо обязательно воспользоваться помощью квалифицированного юриста по данной категории споров.

Способы раздела ипотечной квартиры

Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.

Источник: http://allo-urist.com/kak-razdelit-kvartiru-v-ipoteke-pri-razvode/

Как делится ипотека при разводе супругов в 2021 году: практические рекомендации по разделу, с детьми и без, до брака и после

Квартира в ипотеке и развод как делить

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке.

То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.

Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

  1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
  2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

В судах учитываются оба эти пункта, хотя они несколько противоречат друг другу. Краеугольный камень при дележке такой ипотеки – именно в определении того, какая часть платежей вносилась из общих денег, а какая только из личных. То есть ипотечная недвижимость в какой-то степени может быть признана совместно нажитым имуществом.

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

  1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
  2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
  3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/ipoteka-pri-razvode-suprugov

Как при разводе делить квартиру, взятую в ипотеку

Квартира в ипотеке и развод как делить

При расторжении брака всё имущество супругов должно делиться пополам. То же правило относится и к долгам. Все задолженности, в том числе по кредиту, делятся пополам.

Но возникает затруднение, если квартира в ипотеке — как ее делить при разводе. Ведь в данном случае надлежит разделить не только имущество, но и долговые обязательства.

Более того — затрагиваются интересы третьих лиц, т.е. залогодержателя.

Как избежать проблем

Чтобы избежать каких-либо проблем при ипотечном кредитовании, следует заранее заключить брачный договор. Это возможно не только до заключения брака, но и в период семейной жизни. Однако, россияне не спешат это делать, лишь 5% подписывает подобное соглашение.

https://www.youtube.com/watch?v=IcR10bfXpuQ

Для защиты сторон также используется и ипотечное соглашение. Оно оформляется банком, снижает риски кредитно-финансовой организации в случае развода супругов. Многие банки в договоре указывают условие, которое гласит, что при расторжении отношений между супругами, являющимися созаемщиками, условия ипотеки остаются неизменными. Это служит дополнительной страховкой для кредитора.

Таким образом, если супруги подписывают ипотечное соглашение, а потом разводятся, и один из них отказывается далее вносить платежи по ипотеке, то все обязательства по договору в полном объеме переходят к другому.

Если ипотека взята до брака

Если квадратные метры куплены за заемные средства одним из супругов до брака, то разделить их значительно проще. Фактически разделения жилплощади не происходит, так как жилище единолично принадлежит заемщику. Вторая половинка и дети не могут претендовать ни на какую ее часть.

Единственное, что может получить вторая сторона — половину всех совместно произведенных выплат в период брака. Их собственник жилья должен будет компенсировать бывшей жене или бывшему мужу.

К примеру, в период брака по ипотеке было выплачено 500 тысяч рублей. Собственником является муж, который оформил ее на себя еще до заключения брака.

После развода он должен будет выплатить бывшей жене 250 тысяч рублей.

Это правило часто приводит к конфликтам. Суммы выплат могут достигать внушительных цифр, и не все имеют возможность произвести компенсацию. По соглашению сторон вместо денег владелец может передать материальные ценности на эквивалентную стоимость.

Сложнее обстоит ситуация, если плательщик выделил жене или детям долю в жилье. Иногда такую процедуру произвести можно с разрешения банка — например, в случае необходимости заключения брачного договора.

Супруг становится основным заемщиком, и раздел имущества происходит на тех же основаниях, как будто квартира была куплена во время брака, при этом неважно, сколько средств было погашено первым заемщиком самостоятельно.

Если ипотека взята во время брака

В большинстве случаев решение о будущем ипотечной квартиры при расторжении брака принимается в ходе совместных переговоров, в которых принимают участие разводящиеся супруги и залогодержатель — т.е. банк. Привлечение банка очень важно, ведь без его разрешения любые соглашения бывших супругов не будут иметь никаких юридических последствий.

Итак, возможны такие варианты раздела:

  • Супруги продолжают платить по прежнему договору и в соответствии с графиком. При этом соотношение платежей они определяют и контролируют сами. После полной выплаты задолженности бывшие супруги становятся совладельцами квартиры и могут сделать с ней всё, что захотят. Например, могут продать ее и разделить деньги пополам. Банки не охотно соглашают на данный вариант, так как велик риск, что один из супругов не внесет свою часть платежа, и образуется просрочка.
  • Разделение ипотечного договора. Прежний договор расторгается, а с бывшими супругами заключается по два новых соглашения. Жилье при этом делится на две части, и каждая из сторон платит по своему договору, выкупая свою часть. Банкам этот способ удобен, так как ответственность супругов разделяется, и будет с кого взыскать долги при просрочках. Для владельцев же это не очень удобно: обременение с жилплощади можно будет снять только после того, как свою ипотеку выплатит вторая сторона.
  • Досрочное погашение, продажа жилой площади и раздел денег. Если остаток долга небольшой, то оптимальнее всего ее погасить. Деньги для этого можно оформить в кредит в том же банке, объяснив свои намерения кредитному инспектору.
  • Отказ от ипотеки одним из супругов. Иными словами, квартира переходит в собственность супругу, но он должен будет выплатить второй половинке половину текущей стоимости жилья.
  • Продажа ипотечного жилья банку. Самый крайний вариант — передать залог банку. Кредитная организация реализует квартиру по своим каналам — чаще всего в виде аукциона, за счет полученных денег погашается ипотечная задолженность, остаток средств выплачивается супругам в одинаковой пропорции.

В случае, если бывшим супругам договориться не удастся или их вариант не устроит банк, то нужно обращаться в суд.

На практике чаще всего в суд подает банк, так как затянувшиеся переговоры обычно проводят к возникновению просрочек. Решение суда обязательно для исполнения всеми тремя сторонами. Чаще всего оно принимается в пользу обратившегося, так что в этом плане важна оперативность.

Если имеется брачный договор

В случае, если супруги заключили брачный договор, то разделение должно происходить в соответствии с его положениями.

Условия разделения ипотечной квартиры в контракте также должны быть согласованы с банком, причем еще на этапе составления документа.

Положения брачного договора не может оспорить ни одна сторона — ни супруги, ни банк, но можно оспорить законность документа в целом.

Например, если супруги заключили соглашение без уведомления банка, то залогодержатель имеет право подать в суд иск с требованием признать брачный контракт недействительным.

Фактический брак

На гражданских супругов не распространяются существующие статьи семейного права. Если не был оформлен брачный договор, то ипотека остается только на том, на кого она была изначально оформлена.

Если же оба гражданских супруга участвовали в оплате займа, то есть несколько способов это доказать. К примеру, нужно найти свидетелей и доказательства в виде чеков, выписок с лицевого счета, квитанций и пр.

Если бывший отказывается платить

Часто случается, что один из супругов, которые решили расторгнуть брак, больше не желает платить по ипотеке. В этом случае можно переоформить договор на того, кто является платежеспособным. Со второго снимаются все обязательства, однако, он лишается права требовать долю в жилье.

Если супруг не хочет платить по ипотеке в течение 3 месяцев, но также не отказывается от своей доли жилплощади, то проблема может быть решена так:

  • Ипотека погашается за счет средств только одной стороны.
  • Жилье реализуется банком, а полученные деньги направляются на оплату кредита. Обычно кредиторы продают квартиры по низкой цене, которая равняется остатку задолженности. Это связано с тем, что банку выгоднее как можно быстрее продать жилье.

При разводе с детьми

Если имеются несовершеннолетние дети, то большая доля собственности достается тому, с кем они будут проживать. Именно по этому правилу и производится раздел ипотеки.

Важно! Если квартира, приобретенная за счет жилищного займа, выставлена на продажу, то из нее нужно срочно выписать детей. Иначе к родителям обязательно придут представители органов опеки. Кроме того, они могут поставить вопрос о лишении родительских прав, так как ребенку не предоставлены нормальные условия для проживания.

Доли в жилье, которое делится, могут быть неравнозначными. Зависит это от следующих моментов:

  • количество детей.
  • в какой момент была взята ипотека: до брака или во время него.
  • сколько каждый из заемщиков вносил в счет погашения и т.д.

Доли определяются в судебном порядке.

Для раздела ипотеки при наличии несовершеннолетних детей необходимо в суд предоставить следующие документы:

  • свидетельство о браке.
  • свидетельства о рождении детей.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
  • справка о составе семьи.
  • паспорта супругов.
  • ипотечный договор.
  • выписка из банка об остатке задолженности по ипотечному займу и иные документы.

Существует несколько вариантов раздела квартиры, если есть ребенок:

  • При отказе мужа от доли в квартире, оставшийся долг оформляется на жену, но при условии, что у нее достаточно средств на погашение ежемесячных платежей. Если же у нее не хватает денег, то муж должен остаться в числе созаемщиков и нести ответственность за ипотечные выплаты.
  • Тот, кто живет с детьми, получает большую часть жилплощади. Суд может поделить ипотеку либо поровну, либо в соответствии с долями. В некоторых ситуациях, к примеру, нахождение матери в декретном отпуске, доля супруга, который находится с ребенком, в ежемесячном взносе может быть уменьшена. А алименты и ипотека на некоторое время становятся обязанностью второго родителя.
  • Если ипотека была оформлена с помощью материнского капитала, то несовершеннолетние дети в обязательном порядке становятся собственниками квартиры. В этом случае увеличивается доля в квартире того из супругов, кто остается с детьми. Долг по жилищному займу делится, как правило, поровну, так как оба родителя ответственны за содержание несовершеннолетних.
  • После развода мать может погасить свою часть задолженности при помощи МК. Однако, распоряжаться как угодно своей долей в жилье она может только после полного погашения кредита.

Если речь о военной ипотеке

В данном случае процесс раздела отличается от стандартного, так как все обязательства по выплатам несет Министерство обороны. Собственником жилья является военнослужащий, независимо от того, есть у него супруга или дети. Поэтому раздел производится без участия указанных.

Участник программы военной ипотеки не имеет права переоформлять кредит, чтобы разделить квартиру. Если же военнослужащий не выполняет условия программы, то в дальнейшем выполнять обязательства по ипотечному займу все равно придется ему, а не супруге.

Когда привлекался материнский капитал

Если был использован МК, то недвижимость в равных частях распределяется на всех членов семьи. Родитель, который после развода остается с детьми, имеет право не только на свою долю, но и на их. В распоряжении опекуна доли остаются до совершеннолетия детей.

Что советуют юристы

Юристы советуют действовать следующими способами:

  • оформить мирное соглашение.
  • между собой определить порядок внесения ежемесячных взносов.
  • решить, кто из супругов будет обладать недвижимостью после полного погашения задолженности по ипотеке.
  • после полной выплаты продать квартиру, а затем разделить вырученное.

Все это поможет избежать судебных разбирательств.

https://www..com/watch?time_continue=13&v=EVfmWMn5KzQ

Есть ли возможность после развода не платить по ипотеке

Причин того, почему кто-то из супругов прекращает платить, множество. В любом случае одинаковые последствия: начисляются штрафы и пени, страдает кредитная история. Причем это касается обоих, независимо от того, кто не платит. Кроме того, долг начинает увеличиваться и может стать таким, что кредитной организации придется продать жилье, а супруги потеряют свои деньги.

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/kak-pri-razvode-delit-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku/

Как делится ипотека при разводе взятая до и после брака, с детьми?

Квартира в ипотеке и развод как делить

Раздел ипотечной квартиры при разводе – довольно сложная процедура, и нередко супруги не могут определиться, как все поделить по закону или соглашению.

Здесь все зависит от нескольких факторов: когда оформлялась ипотека, есть ли общие дети, использовался ли материнский капитал, хотят ли стороны решить все полюбовно без обращения в суд, что думает по поводу раздела банк. Везде есть отдельные нюансы.

Рассмотрим, какие возможны варианты и способы раздела, как оформить соглашение или поделить все в судебном порядке, и другие особенности.

Особенности раздела имущества

Имущество супругов при разводе делится с учетом положений гл. 7 СК РФ. Если речь идет об ипотечной недвижимости, нужно учитывать еще и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.

По закону жилье, купленное в ипотеку, оформляется в собственность заемщика, при этом банк становится залогодержателем, и обременение накладывается в Росреестре. Без согласия банка недвижимость нельзя подарить, купить или обменять.

Если же ипотека оформляется в официальном браке, один супруг выступает в качестве заемщика, второй – как созаемщик.

Ипотека при разводе супругов должна делиться с учетом действующего законодательства

СтатьяРазъяснение
Ст. 39 СК РФОбщие долги супругов при разводе делятся пропорционально присужденным долям. Ипотека – это долг.
По умолчанию общенажитое имущество супругов делится поровну. Суд может отступить от этого принципа в интересах несовершеннолетнего ребенка, или если во время семейной жизни один из супругов не работал без уважительных причин, расходуя деньги и имущество в ущерб интересам семьи. Тогда второму могут выделить больше.
Ст. 34 СК РФВсе имущество, приобретенное супругами с момента заключения брака до расторжения считается совместным: недвижимость, зарплата, доходы от результатов интеллектуальной деятельности, паи, вклады, ценные бумаги.
Суд сочтет имущество общенажитым, даже если один из супругов не работал, а занимался ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей.
Ст. 36 СК РФИмущество, купленное до брака или полученное в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследство), принадлежит только одному супругу.
Одежда, обувь, предметы личной гигиены и другие вещи индивидуального пользования не делятся.
Ст. 37 СК РФИмущество одного из супругов можно признать общим, если доказать, что в браке за счет совместных вложений существенно увеличилась его стоимость.
Ст. 38 СК РФПоделить имущество можно в браке, в процессе или после развода, либо по требованию кредитора, если есть долги.
Раздел возможен по соглашению или в судебном порядке.
Вещи, купленные для детей, не делятся.
Если стоимость доли одного супруга больше цены доли второго, суд может обязать первого выплачивать денежную компенсацию.
Поделить имущество можно в течение трех лет с момента, когда одному или обоим стало известно о своих правах на него или о нарушении прав. Фактически – в любой момент.

Вывод: даже если ипотека оформлена только на одного супруга до брака, но погашалась уже после его заключения, второй может взыскать половину выплаченных в браке денег. То, что уплачено супругом-заемщиком до брака, рассматривается в суде лишь в случае, если вторая сторона тоже участвовала в погашении или внесении первоначального взноса.

Что делать с ипотекой при разводе

У супругов есть несколько вариантов раздела ипотечного имущества:

  1. Продать жилье и поделить деньги.
  2. Переоформить ипотеку на одного или обоих супругов.

Важно учитывать, что во всех случаях затрагиваются интересы банка, и любое переоформление документов в добровольном порядке возможно только с его согласия. В остальных случаях все решает суд.

Продажа недвижимости

Это самый просто и комфортный для обеих сторон вариант раздела. Супруги могут получить согласие кредитора на продажу, а после сделки закрыть ипотеку, остаток поделить поровну.

Но возможна и другая ситуация. Чаще всего банки требуют погасить задолженность, дождаться снятия обременений, и только после этого продавать жилье. Так тоже можно сделать, но придется искать покупателя, готового внести большой задаток – в размере остатка долга по ипотеке.

Переоформление ипотеки на двоих

По договоренности с банком ипотеку можно поделить на двоих. Составляются два разных ипотечных договора с разными заемщиками, и они друг за друга не отвечают. Этот вариант подходит только тем, у кого после расставания остались нормальные отношения. Также он актуален, если стороны договорились о непропорциональном разделе долей.

Важно! Банк одобрит переоформление договоров, если оба соответствуют его требованиям в плане уровня дохода и кредитной истории. На практике такое происходит довольно редко.

Переоформление ипотеки на одного супруга

Такой способ практикуется чаще. По соглашению или решению суда ипотека переоформляется только на одного супруга, который выплачивает денежную компенсацию второму и погашает задолженность в дальнейшем самостоятельно, став единоличным владельцем недвижимости. Второй супруг освобождается от долговых обязательств перед банком.

Выделение долей

Так делят ипотечную и любую другую недвижимость в судах. В праве собственности просто выделяются доли (по ½). В дальнейшем супруги сами решают, жить им вместе, или продать жилье с согласия банка либо после полного погашения задолженности.

Если ипотека оформлена в гражданском браке

Под гражданским браком люди обычно подразумевают сожительство. В этом случае право совместной собственности не возникает, как при зарегистрированном браке. Ипотека может быть оформлена только на мужчину или женщину. Но если для ее погашения используются доходы обеих сторон, взыскать половину уплаченных средств можно, представив в суд доказательства:

  1. Справки об операциях.
  2. Платежные поручения, чеки.
  3. Выписки по банковскому счету, с которого списывались деньги.

Если есть брачный договор

При наличии брачного договора вместо законного режима собственности действует договорной. По контракту стороны могут заранее определить, как будет делиться имущество: квартира, дом, дача, земельный участок, гараж. Также там распределяются долговые обязательства.

Если есть контракт, обращаться в суд или составлять соглашение о разделе не нужно. Все будет делиться согласно его положениям. Но если они существенно нарушают имущественные права одного из супругов, его можно оспорить в суде, а затем поделить общенажитое по закону (ст. 44 СК РФ).

Если есть общие дети

Имущество родителей и детей всегда отделяется: одни не могут претендовать на недвижимость других. Но наличие несовершеннолетних детей нередко влияет на размер доли одного из супругов. Согласно ст. 39 СК РФ, суд может выделить большую долю тому, с кем остается ребенок, а долговые обязательства перед банком при этом поделить поровну.

При принятии решения об увеличении доли суд руководствуется материальным и имущественным положением сторон, а также интересами ребенка.

Если использовался материнский капитал

Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, при использовании маткапитала на улучшение жилищных условий, в том числе и выплату ипотеки, владелец сертификата обязан выделить доли каждому члену семьи. Если кредит еще не выплачен, доли выделяются после полного погашения именно в квартире, на которую он давался. Выделить в другом жилье по закону нельзя.

Продать такую недвижимость без выделения долей по закону не получится. Сделку может оспорить ПФР, орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия. Проще всего досрочно закрыть ипотеку, выделить всем доли, а затем продать жилье. Понадобится разрешение опеки, т.к. среди собственников будут несовершеннолетние.

Если оформлена военная ипотека

Военная ипотека оформляется только на супруга-военнослужащего, а деньги за нее выплачиваются из федерального бюджета. В случае развода она разделу не подлежит, и второй супруг не может претендовать на нее.

Но нередко для покупки недвижимости по военной ипотеке приходится вносить собственные или кредитные средства семьи. Они делиться будут, но придется доказывать совместные вложения.

Как поделить ипотечную недвижимость без суда

Соглашение о разделе имущество подписывается супругами и удостоверяется нотариусом. Сначала нужно составить проект соглашения и согласовать его с банком, получив разрешение.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

  1. Соглашение подписывается и удостоверяется у нотариуса. Если один из супругов остается с детьми, ему может быть выделена большая доля по договоренности. Если квартира приобреталась с материнским капиталом, выделение долей по закону тоже оговаривается.
  2. Соглашение предоставляется в банк для переоформления ипотечного договора на одного или обоих супругов по отдельности.

Если стороны решили продать недвижимость, понадобится разрешение на продажу от кредитора. Сделка производится с учетом положений соглашения.

Как составить соглашение

Самое главное – указать в соглашении, кому какая доля достанется, кто и в каком размере должен платить ипотеку. Если этих пунктов не будет, могут возникнуть проблемы и недопонимание в дальнейшем.

Скачать образец соглашения о разделе имущества и ипотеки

Документы

Для раздела имущества по соглашению понадобятся:

  1. Паспорта сторон.
  2. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  3. Ипотечный договор.
  4. Разрешение банка.
  5. Выписка из ЕГРН и техпаспорт на жилье.

Примечание: перечень документов зависит от конкретной ситуации.

Как поделить ипотечную недвижимость через суд

Если не удается достичь взаимопонимания по вопросу раздела недвижимости и долга по ипотеке, придется обращаться в суд. Такие дела рассматриваются районными или городскими судами по месту расположения спорной недвижимости.

Как выглядит весь процесс поэтапно:

  1. Истец составляет исковое заявление в трех экземплярах, один направляет ответчику.
  2. Заявление вместе с документами подаются в суд.
  3. Судья в течение пяти дней принимает заявление к производству, ответчику и истцу направляются повестки.
  4. В назначенный день проводится предварительное заседание, сразу после него могут назначить основные судебные разбирательства.
  5. На судебных разбирательствах судья рассматривает материалы дела и доказательства, заслушивает мнение сторон. При необходимости могут привлекаться свидетели. В деле может участвовать представитель банка.

В завершение разбирательств выносится решение. Его копии предоставляются участникам разбирательств в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме. В силу оно вступает через месяц.

С этого времени стороны могут обратиться в банк для переоформления ипотечного договора, в Росреестр – для перерегистрации права собственности.

Или же продать жилье и поделить деньги, погасив задолженность.

Как составить исковое заявление

При составлении заявления важно конкретизировать свои требования, указав конкретный вариант раздела квартиры, взятой в браке в ипотеку, а также долговых обязательств.

Судебная практика

Судебная практика по делам о разделе ипотечного имущества неоднозначна. В большинстве случаев исковые требования удовлетворяются полностью или частично, но все зависит от конкретных обстоятельств покупки недвижимости и текущей ситуации с кредитом.

Вот несколько примеров реальных решений:

Возможные трудности

Раздел ипотечного имущества осложняется тем, что вне зависимости от способа – по соглашению или через суд, – обязательно учитывается мнение банка. И не всегда оно совпадает с желанием супругов. Может получиться так, что кредитор просто будет настаивать на погашении задолженности с последующей продажей жилья. Каждая ситуация индивидуальна.

Если вам нужна бесплатная консультация по разделу имущества, обращайтесь к нашим юристам. Они помогут разобраться в любом вопросе и расскажут, как в вашем случае поделить имущество и ипотеку правильно.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode-suprugov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.